Was die Wohnflächenverordnung regelt
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 ist am 1. Januar 2004 in Kraft getreten und hat die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) abgelöst. Sie beschreibt in nur fünf Paragrafen, welche Räume zur Wohnfläche zählen, wie die Grundfläche zu ermitteln ist und mit welchem Anteil einzelne Flächen angerechnet werden.
Unmittelbar verbindlich ist die Verordnung für den öffentlich geförderten Wohnraum. In der Praxis hat sie sich darüber hinaus als üblicher Berechnungsmaßstab durchgesetzt: Wird in einem Miet- oder Kaufvertrag von „Wohnfläche“ gesprochen, ohne dass eine andere Berechnungsart vereinbart wurde, wird der Begriff im Zweifel nach der WoFlV ausgelegt. Für Makler heißt das: Eine WoFlV-konforme Berechnung ist die belastbarste Grundlage für die Flächenangabe im Exposé.
Die drei zentralen Vorschriften sind schnell erklärt:
- § 2 legt fest, welche Räume überhaupt zur Wohnfläche gehören – und welche als Zubehörräume ausdrücklich nicht.
- § 3 bestimmt, wie die Grundfläche gemessen wird: nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, im Fertigzustand.
- § 4 regelt, mit welchem Anteil die ermittelten Grundflächen angerechnet werden – die eigentliche Gewichtung.
Alle Anrechnungsfaktoren im Überblick
Diese Tabelle ist die Grundlage des Rechners. Mit ihr können Sie die Wohnfläche auch von Hand ermitteln.
| Fläche | Anteil | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Räume und Raumteile mit lichter Höhe ab 2 m | 100 % | § 4 Nr. 1 |
| Räume und Raumteile mit lichter Höhe von 1 m bis unter 2 m | 50 % | § 4 Nr. 2 |
| Raumteile mit lichter Höhe unter 1 m | 0 % | § 4 (Umkehrschluss zu Nr. 1 und 2) |
| Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume | 50 % | § 4 Nr. 3 |
| Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen | 25 %, höchstens 50 % | § 4 Nr. 4 |
| Zubehörräume: Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum, Bodenraum, Garage, Abstellraum außerhalb der Wohnung | 0 % | § 2 Abs. 3 Nr. 1 |
| Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, sowie Geschäftsräume | 0 % | § 2 Abs. 3 Nr. 2 und 3 |
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehören nach § 2 Abs. 2 nur dann zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Eine gemeinschaftlich genutzte Dachterrasse bleibt außen vor.
Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche – die Begriffe sauber trennen
Die drei Begriffe werden im Alltag häufig vermischt, bezeichnen aber unterschiedliche Größen. Wer sie im Exposé verwechselt, produziert Flächenabweichungen, die später teuer werden können.
| Begriff | Was gemeint ist | Typische Grundlage |
|---|---|---|
| Grundfläche | Die reine, ungewichtete Fläche eines Raumes, gemessen nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen. Ausgangsgröße für jede weitere Berechnung. | § 3 WoFlV, DIN 277 |
| Wohnfläche | Die nach Raumart und lichter Höhe gewichtete Fläche, die Wohnzwecken dient. Dachschrägen und Balkone gehen nur anteilig ein. | §§ 2 bis 4 WoFlV |
| Nutzfläche | Flächen, die nicht Wohnzwecken dienen: Keller, Hobbyraum, Lager, Garage, Technikräume. Wird zusätzlich, aber getrennt ausgewiesen. | DIN 277 (NUF) |
Praktische Konsequenz für das Exposé: Ein 15 m² großer Kellerraum erhöht die Wohnfläche um null Quadratmeter. Er ist trotzdem ein Verkaufsargument – aber als Nutzfläche, getrennt ausgewiesen. Eine Angabe wie „95 m² Wohnfläche zzgl. 15 m² Nutzfläche im Keller“ ist korrekt; „110 m²“ ist es nicht.
Auch die DIN 277 führt zu anderen Zahlen als die WoFlV: Sie kennt keine Halbierung für Dachschrägen und keine Viertelung für Balkone, sondern erfasst Flächen nach Höhenbereichen getrennt und ungewichtet. Eine nach DIN 277 ermittelte Fläche ist deshalb regelmäßig größer als die Wohnfläche nach WoFlV. Geben Sie im Exposé immer an, nach welchem Maßstab gerechnet wurde.
Dachschrägen richtig berechnen
Die Dachschräge ist der häufigste Grund für Flächenabweichungen. Maßgeblich ist nach § 4 Nr. 1 und 2 die lichte Höhe, also der Abstand zwischen fertigem Fußboden und fertiger Deckenunterkante. Der Raum wird gedanklich in drei waagerechte Streifen zerlegt:
- Vom höchsten Punkt bis dorthin, wo die lichte Höhe auf 2 m fällt: volle Anrechnung.
- Von dort bis dorthin, wo die lichte Höhe auf 1 m fällt: halbe Anrechnung.
- Alles darunter, bis zur Wand: keine Anrechnung.
Gemessen wird jeweils waagerecht am Boden: Sie markieren die Stelle, an der ein 2-Meter-Maß gerade noch unter die Schräge passt, und die Stelle für 1 Meter. Die Streifenbreiten multipliziert mit der Raumlänge ergeben die drei Teilflächen. Genau diese drei Werte trägt der Rechner oben ein.
Rechenbeispiel: Ein Schlafzimmer im Dachgeschoss hat 18,00 m² Grundfläche. Davon liegen 5,00 m² im Bereich zwischen 1 m und 2 m Höhe und 1,50 m² unter 1 m. Die Wohnfläche beträgt 11,50 m² × 1,0 + 5,00 m² × 0,5 + 1,50 m² × 0 = 14,00 m². Der wirksame Anrechnungsfaktor liegt bei 77,8 % – aus 18 m² Grundfläche werden 14 m² Wohnfläche.
Sie kennen die drei Teilflächen nicht? Dann geben Sie stattdessen Raumbreite, Raumtiefe, Kniestock und Dachneigung in den Dachschrägen-Rechner ein – er ermittelt die drei Streifen und überträgt den fertigen Raum in die Tabelle.
Kniestock, Drempel und Gauben ändern nichts am Prinzip: Eine Gaube schafft zusätzliche Fläche mit voller Höhe und wird deshalb wie ein normaler Raumteil voll angerechnet.
Balkon, Loggia, Terrasse: 25 oder 50 Prozent?
§ 4 Nr. 4 formuliert eine Regel mit Spielraum: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ anzurechnen. Der Regelfall sind also 25 %. Ein höherer Ansatz muss begründet sein – etwa durch eine besonders gute Lage, hochwertigen Ausbau, Wetterschutz oder eine ganzjährig nutzbare Loggia.
Für die Praxis empfehlen sich drei Grundsätze:
- Im Zweifel 25 % ansetzen. Der höhere Wert lässt sich schwerer verteidigen als der niedrigere.
- Den gewählten Faktor im Exposé oder in der Berechnung ausdrücklich benennen, zum Beispiel „Balkon 8,00 m², angerechnet zu 25 % = 2,00 m²“.
- Bei Mietverträgen und Kaufverträgen denselben Faktor konsistent verwenden.
Im Rechner oben stellen Sie den Faktor über das Auswahlfeld ein; er wird auf alle Außenflächen angewendet und in der Faktorspalte transparent ausgewiesen.
Was in die Grundfläche einfließt – und was nicht
Bevor gewichtet wird, muss die Grundfläche stimmen. § 3 WoFlV ist hier präzise. Einzubeziehen sind nach § 3 Abs. 2 unter anderem:
- Tür- und Fensterbekleidungen sowie Umrahmungen,
- Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
- fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen,
- freiliegende Installationen,
- Einbaumöbel sowie nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler.
Außer Betracht bleiben nach § 3 Abs. 3 die Grundflächen von:
- Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt,
- Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätzen,
- Türnischen,
- Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder die bis zum Fußboden reichen und 0,13 m oder weniger tief sind.
Merksatz: Die Einbauküche wird nicht abgezogen, der Kamin- oder Schornsteinquerschnitt schon.
Die häufigsten Fehler in der Praxis
- Balkon voll angerechnet. Aus 8 m² Balkon werden im Regelfall 2 m² Wohnfläche, nicht 8 m². Bei zwei Balkonen summiert sich der Fehler schnell auf über 10 m².
- Keller und Garage einbezogen. Beide sind Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 und zählen mit 0 %. Sie gehören in die Nutzfläche.
- Dachschräge pauschal geschätzt. „Etwa ein Drittel weniger“ ist keine Berechnung. Die drei Höhenstreifen müssen einzeln ermittelt werden.
- Abstellraum falsch behandelt. Nur Abstellräume außerhalb der Wohnung sind Zubehörräume. Eine Abstellkammer innerhalb der Wohnung zählt voll mit.
- Treppen mitgerechnet. Treppen mit über drei Steigungen und ihre Absätze bleiben außer Betracht – innerhalb einer Maisonette ein spürbarer Posten.
- Einbaumöbel abgezogen. Die Grundfläche unter Einbauschränken und fest eingebauten Geräten zählt mit.
- Maßstäbe vermischt. Eine Zahl aus einer DIN-277-Berechnung neben einer WoFlV-Zahl im selben Exposé führt zu widersprüchlichen Angaben.
- Altbestand ungeprüft übernommen. Flächenangaben aus alten Unterlagen beruhen oft noch auf der II. BV oder auf gar keiner nachvollziehbaren Methode. Nachrechnen lohnt sich.
Vom Flächenwert zum fertigen Grundriss
Der Rechner liefert die Zahl. Für das Exposé brauchen Sie meist mehr: einen sauberen Grundriss mit Wänden, Türen, Fenstern, Raumbezeichnungen und Quadratmeterangaben. Genau dafür ist der Editor von floorplaneditor.com gedacht – er läuft im Browser, ohne Installation:
- Grundriss zeichnen oder ein Foto eines vorhandenen Papierplans importieren und daraus einen bearbeitbaren Plan erzeugen.
- Räume mit Flächenangabe, Maßketten und Möblierung ergänzen.
- Wohnfläche nach WoFlV mit Faktor je Raum direkt im Plan ausweisen.
- Als PDF für das Exposé exportieren – inklusive 3D-Ansicht, Legende und Maßstabsleiste – oder als PNG, JPG, DXF, GLB und OpenImmo-XML für Immobilienportale.
- Read-only-Links für Eigentümer und Interessenten teilen.
Häufige Fragen
Was ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?
Die Wohnflächenverordnung ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und regelt, wie die Wohnfläche einer Wohnung zu berechnen ist. Sie hat die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst. Verbindlich gilt sie für den öffentlich geförderten Wohnungsbau; im frei finanzierten Bereich wird sie in der Praxis als üblicher Berechnungsmaßstab herangezogen.
Zählt ein Balkon zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens jedoch zur Hälfte. Ein 8 m² großer Balkon geht also üblicherweise mit 2 m² in die Wohnfläche ein. Voraussetzung ist, dass die Fläche ausschließlich zu dieser Wohnung gehört.
Wie wird eine Dachschräge berechnet?
Maßgeblich ist die lichte Höhe: Flächen mit mindestens 2 m Höhe zählen voll, Flächen mit mindestens 1 m und weniger als 2 m zur Hälfte, Flächen unter 1 m gar nicht. Sie messen waagerecht, wo die Höhe 2 m und wo sie 1 m erreicht, und teilen den Raum in diese drei Streifen auf.
Ich kenne die Teilflächen nicht – wie komme ich an die Werte für 1 bis 2 m und unter 1 m?
Sie müssen sie nicht einzeln aufmessen. Der Dachschrägen-Rechner auf dieser Seite leitet beide Teilflächen aus vier Maßen ab, die sich mit dem Zollstock nehmen lassen: Raumbreite, Raumtiefe, Kniestock und Dachneigung. Die Grenzlinien liegen (2 m − Kniestock) bzw. (1 m − Kniestock) geteilt durch den Tangens der Neigung von der niedrigen Wand entfernt – bei 45° also genau (2 m − Kniestock) und (1 m − Kniestock) Meter. Das Ergebnis lässt sich mit einem Klick als fertige Zeile in die Raumtabelle übernehmen.
Wie wirkt sich der Kniestock auf die Wohnfläche aus?
Der Kniestock (Drempel) ist die lichte Höhe an der niedrigsten Wand. Er verschiebt beide Grenzlinien: Je höher der Kniestock, desto näher an der Wand liegen die 1-m- und die 2-m-Linie und desto größer wird der voll anrechenbare Teil. Ein 5,00 m breiter und 4,00 m tiefer Raum unter 45° hat bei 0,80 m Kniestock 16,50 m² Wohnfläche, bei 1,20 m dagegen 18,00 m² – bei unveränderter Grundfläche von 20,00 m². Ab 2,00 m Kniestock entfällt die Reduzierung vollständig.
Zählt die Schräge beim Satteldach doppelt?
Ja. Beim Satteldach liegt der First in der Mitte des Raums, und zu beiden Seiten fällt die Decke ab. Die Streifen unter 1 m und zwischen 1 und 2 m treten deshalb zweimal auf, je einmal unter jeder Schräge. Ein Raum von 5,00 m × 8,00 m mit 0,80 m Kniestock und 45° hat 40,00 m² Grundfläche, davon 2,00 m² unter 1 m und 10,00 m² zwischen 1 und 2 m – genau das Doppelte des halb so tiefen Pultdachraums. Die Wohnfläche beträgt 33,00 m².
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Bodenräume, Garagen sowie Abstellräume außerhalb der Wohnung sind Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 WoFlV und gehören nicht zur Wohnfläche. Im Exposé weisen Sie diese Flächen getrennt als Nutzfläche aus.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Die Wohnfläche nach WoFlV umfasst nur Flächen, die Wohnzwecken dienen, und gewichtet sie nach Raumart und lichter Höhe. Die Nutzfläche erfasst darüber hinaus Flächen wie Keller, Hobbyraum, Lager oder Garage. Die Grundfläche ist die ungewichtete Ausgangsgröße, aus der beide Werte abgeleitet werden.
Werden meine Eingaben an einen Server übertragen?
Nein. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser. Es werden keine Raumdaten an einen Server gesendet und nichts dauerhaft gespeichert. Sobald Sie die Seite schließen, sind die Eingaben verschwunden.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Rechner ist eine Berechnungshilfe, kein amtliches Aufmaß. Das Ergebnis hängt vollständig von den eingegebenen Grundflächen ab und ersetzt weder eine Vor-Ort-Vermessung noch ein Wohnflächengutachten oder eine rechtliche Beratung. Für verbindliche Flächenangaben in Miet-, Kauf- oder Bauträgerverträgen ziehen Sie bitte eine fachkundige Person hinzu. Es wird keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Berechnung übernommen.