Tipi di immobile
Creare la planimetria di un appartamento
Nella maggior parte degli annunci la planimetria dell'appartamento è l'immagine che chi cerca casa osserva più a lungo dopo le fotografie. Su quel disegno un potenziale acquirente verifica tre cose: se il numero di locali corrisponde, se gli ambienti sono disposti in modo sensato e se i propri mobili troverebbero posto.
Per chi pubblica l'annuncio questo significa che la planimetria deve restare leggibile anche sullo schermo di uno smartphone, che la superficie indicata deve essere coerente con il disegno e che i locali accessori devono essere riconoscibili come tali. Una planimetria tecnicamente perfetta ma sovraccarica di dettagli perde sempre il confronto con una sobria e ben etichettata.
Quali locali inserire nella planimetria di un appartamento
Il corredo tipico di un appartamento comprende ingresso, soggiorno, cucina o cucina abitabile, una o più camere da letto, bagno, spesso un secondo servizio e un ripostiglio. A questi si aggiungono gli spazi esterni: balcone, loggia o terrazzo.
La cantina e il posto auto non appartengono alla planimetria dell'appartamento ma alla descrizione dell'immobile, perché si trovano fuori dall'unità abitativa. Etichetti ogni ambiente con il nome e la superficie in metri quadri: il dato del singolo locale è il più richiesto, perché è con quello che le persone valutano se un letto o una scrivania ci stanno.
- Ingresso, soggiorno, cucina, camere, bagno e secondo servizio, ripostiglio
- Indichi balcone, loggia o terrazzo come spazi separati
- Disegni porte e finestre: definiscono le pareti utili per gli arredi
- Citi cantina e posto auto nel testo, non nella planimetria dell'alloggio
Superficie: come si misura in un appartamento
In Italia si distingue di solito la superficie commerciale, usata negli annunci, dalla superficie calpestabile o utile, cioè lo spazio netto effettivamente percorribile. La prima tiene conto anche dei muri e applica coefficienti ridotti a balconi, terrazzi, cantine e soffitte; la seconda misura solo il pavimento interno agli ambienti.
L'editor calcola la superficie locale per locale: può assegnare a ogni ambiente un coefficiente e vedere separati superficie lorda, coefficiente e superficie ponderata. Questo rende la cifra dell'annuncio documentabile invece che semplicemente dichiarata. Il risultato però non è un documento catastale e non certifica alcuna conformità: per un valore ufficiale faccia verificare la misura da un geometra o da un tecnico abilitato.
Errori ricorrenti nella planimetria di un appartamento
L'errore più frequente è una planimetria priva di riferimento di scala. Senza le lunghezze delle pareti e senza barra di scala nessuno può capire quanto sia grande davvero una stanza. Il secondo è la valorizzazione silenziosa: il balcone confluisce per intero nella superficie, oppure un ripostiglio viene presentato come mezza camera.
Sono altrettanto comuni le porte che si sovrappongono ai muri, le finestre staccate dalla parete e gli ambienti privi di accesso. Nella miniatura non si notano, ma saltano all'occhio appena qualcuno ingrandisce l'immagine sul portale. Il controllo automatico della planimetria segnala proprio questi casi prima dell'esportazione.
Quale formato le serve alla fine
Per annuncio e portale il formato di uscita è il PDF, perché tiene in un solo file le linee vettoriali, la legenda e la barra di scala e appare identico in qualsiasi visualizzatore. Molti portali richiedono anche un'immagine raster: per questo può esportare la stessa planimetria in PNG o JPG.
Se un artigiano o un progettista deve lavorare sul disegno, la scelta corretta è il DXF. Per trasmettere i dati a un gestionale immobiliare esiste invece l'esportazione in XML OpenImmo, che riporta in modo strutturato la superficie e il numero di locali.
Domande frequenti
Il balcone rientra nella superficie di un appartamento?
Nella superficie commerciale il balcone viene di norma conteggiato con un coefficiente ridotto, non per intero, e i valori variano secondo la prassi e il tipo di spazio esterno. Indichi il balcone separatamente nella planimetria e dichiari il coefficiente usato; per un dato ufficiale si affidi a un tecnico abilitato.
Il numero di locali dell'annuncio deve coincidere con la planimetria?
Sì. Cucina, bagno e ingresso non contano come vani, mentre soggiorno e camere sì. Se la planimetria mostra cinque ambienti etichettati e l'annuncio parla di tre vani, arrivano richieste di chiarimento. Controlli entrambe le indicazioni insieme prima di pubblicare.
Quanto deve essere precisa la planimetria per l'annuncio?
Deve riprodurre correttamente la disposizione e riportare misure coerenti con la superficie indicata. La precisione al centimetro di un disegno esecutivo non serve, ma gli scostamenti sistematici sono un problema, perché chi compra si fida dei valori dichiarati.