Tipos de inmueble
Crear el plano de una vivienda online
El plano de la vivienda es, en casi todos los anuncios, la imagen que más se mira después de las fotografías. Quien busca piso comprueba en él tres cosas: si el número de estancias es real, si las habitaciones se relacionan de forma lógica y si sus propios muebles cabrían en cada espacio.
Para usted, como quien publica el anuncio, esto tiene consecuencias claras: el plano debe seguir siendo legible en la pantalla de un móvil, la superficie que aparece en el anuncio debe coincidir con el dibujo y las estancias auxiliares deben distinguirse de las principales. Un plano técnicamente perfecto pero recargado pierde frente a otro sencillo y bien rotulado.
Qué estancias incluir en el plano de un piso
El conjunto habitual de una vivienda comprende el recibidor, el salón, la cocina, uno a tres dormitorios, el baño, con frecuencia un aseo independiente y un trastero interior. A esto se añaden los espacios exteriores: balcón, terraza o galería.
El trastero del edificio y la plaza de garaje no forman parte del plano de la vivienda, sino de la descripción del inmueble, porque quedan fuera de ella. Rotule cada estancia con su nombre y su superficie en metros cuadrados, porque la superficie por estancia es el dato que más se consulta: es la forma en que quien visita el piso comprueba si una cama o una mesa caben.
- Recibidor, salón, cocina, dormitorios, baño y aseo, y trastero
- Balcón, terraza o galería, indicados como espacios independientes
- Puertas y ventanas dibujadas, porque definen el espacio útil de pared
- Trastero del edificio y garaje solo en el texto, no en el plano
La superficie: qué cuenta dentro de la vivienda
En España conviene distinguir la superficie útil, que es la pisable dentro de la vivienda, de la superficie construida, que incluye los muros y, en su caso, la parte proporcional de zonas comunes. El editor calcula la superficie a partir de la geometría del plano y aplica un factor por estancia, de modo que una terraza o un espacio bajo una cubierta inclinada puedan contar de forma reducida.
El resultado muestra por separado la superficie de cada estancia, el factor aplicado y la superficie ponderada, lo que le permite justificar la cifra del anuncio en lugar de limitarse a afirmarla. Ahora bien, el editor no certifica superficies oficiales ni catastrales: para una cifra con validez legal, un arquitecto técnico o un topógrafo debe medirla y verificarla.
Errores habituales en el plano de un piso
El fallo más frecuente es un plano sin referencia de escala. Si faltan las longitudes de las paredes y la escala gráfica, nadie puede saber cómo de grande es realmente una habitación. El segundo es la revalorización silenciosa: la terraza pasa a contar como superficie completa o un trastero se presenta como media habitación.
También son comunes las puertas que invaden el grosor de un muro, las ventanas sin relación con la pared y las estancias sin acceso. En la miniatura no se aprecia, pero salta a la vista en cuanto alguien amplía la imagen en el portal. La comprobación automática señala justamente estos casos antes de exportar.
Qué formato necesita al final
Para el anuncio y los portales, el formato de salida es el PDF, porque mantiene las líneas vectoriales, la leyenda y la escala gráfica en un mismo archivo y se ve igual en cualquier visor. Muchos portales piden además una imagen, así que exporte el mismo plano como PNG o JPG.
Si un profesional debe seguir trabajando el dibujo, la opción correcta es el DXF. Para entregar los datos estructurados a un sistema inmobiliario existe la exportación en XML OpenImmo, que incluye la superficie y el número de estancias como datos y no solo como imagen.
Preguntas frecuentes
¿La terraza cuenta como superficie de la vivienda?
Depende del criterio que aplique y de cómo se mida. En el editor puede asignar a la terraza un factor reducido y mostrarla como espacio independiente, indicando el factor empleado para que la cifra sea comprensible. Como el editor no certifica superficies oficiales, conviene que un arquitecto técnico confirme el criterio antes de publicarlo.
¿El número de habitaciones del anuncio debe coincidir con el plano?
Sí. La cocina, el baño y el recibidor no cuentan como habitaciones, mientras que el salón y los dormitorios sí. Si el plano muestra cinco estancias rotuladas y el anuncio habla de tres habitaciones, recibirá preguntas. Revise ambos datos juntos antes de publicar.
¿Cómo de preciso debe ser el plano de un piso para el anuncio?
Debe reproducir bien la distribución y llevar cotas coherentes con la superficie indicada. No hace falta la precisión de un proyecto de obra, pero una desviación sistemática sí es un problema, porque quien compra o alquila se fía de los datos.