Objekttypen
Grundriss erstellen für eine Wohnung
Der Wohnungsgrundriss ist in fast jedem Exposé das Bild, das nach den Fotos am längsten betrachtet wird. Interessenten prüfen daran drei Dinge: ob die Zimmerzahl stimmt, ob die Räume sinnvoll zueinander liegen und ob die eigenen Möbel hineinpassen.
Für Sie als Anbieter heißt das: Der Plan muss auch auf einem Smartphone lesbar bleiben, die Wohnfläche muss zur Angabe im Inserat passen, und Nebenräume müssen als solche erkennbar sein. Ein technisch perfekter, aber überfrachteter Plan verliert gegen einen schlichten, gut beschrifteten.
Welche Räume auf einen Wohnungsgrundriss gehören
Der typische Raumsatz einer Etagenwohnung umfasst Flur, Wohnraum, Küche oder Wohnküche, ein bis drei Schlafräume, Bad, häufig ein separates WC und einen Abstellraum. Dazu kommen die Außenflächen: Balkon, Loggia oder Terrasse.
Kellerabteil und Stellplatz gehören nicht in den Wohnungsgrundriss, sondern in die Objektbeschreibung. Sie liegen außerhalb der Wohnung und zählen nach § 2 Abs. 3 der Wohnflächenverordnung ohnehin nicht zur Wohnfläche. Beschriften Sie jeden Raum mit Name und Fläche in Quadratmetern – die Raumfläche ist das am häufigsten nachgefragte Detail, weil Interessenten damit die Möblierbarkeit prüfen.
- Flur, Wohnraum, Küche, Schlafräume, Bad und WC, Abstellraum
- Balkon, Loggia oder Terrasse getrennt ausweisen
- Türen und Fenster einzeichnen – daraus liest man die Stellflächen
- Kellerabteil und Stellplatz nur im Text nennen, nicht im Wohnungsplan
Wohnfläche: was in der Wohnung mitzählt
Die Wohnfläche folgt in Deutschland üblicherweise der Wohnflächenverordnung. Räume mit einer lichten Höhe ab zwei Metern zählen voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, alles unter einem Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu 25 Prozent angerechnet, höchstens zu 50 Prozent.
Der Editor rechnet diese Faktoren raumweise und zeigt Grundfläche, Faktor und angerechnete Fläche getrennt an. Damit lässt sich die Zahl im Inserat belegen, statt sie nur zu behaupten – ein Unterschied, der bei Preisverhandlungen und Mietstreitigkeiten zählt.
Typische Fehler im Wohnungsgrundriss
Der häufigste Fehler ist ein Plan ohne Maßstabsbezug. Fehlen Wandlängen und Maßstabsleiste, kann niemand nachvollziehen, wie groß ein Zimmer wirklich ist. Der zweithäufigste ist die stille Aufwertung: Der Balkon wandert voll in die Wohnfläche, oder ein Abstellraum wird zum halben Zimmer erklärt.
Ebenfalls verbreitet sind Türen, die in Wände hineinragen, Fenster ohne Wandbezug und Räume ganz ohne Zugang. Im kleinen Vorschaubild fällt das nicht auf, im vergrößerten Portalbild sofort. Die automatische Planprüfung meldet genau diese Fälle vor dem Export.
Welches Format Sie am Ende brauchen
Für Exposé und Portal ist PDF das Ausgabeformat, weil es Vektorlinien, Legende und Maßstabsleiste in einer Datei hält und in jedem Viewer gleich aussieht. Viele Portale erwarten zusätzlich ein Rasterbild – dafür exportieren Sie denselben Plan als PNG oder JPG.
Sollen Handwerker oder ein Planer weiterarbeiten, ist DXF die richtige Wahl. Für die Übergabe an ein Maklersystem gibt es den OpenImmo-XML-Export, der Wohnfläche und Zimmerzahl strukturiert mitliefert.
Häufige Fragen
Zählt der Balkon zur Wohnfläche einer Wohnung?
Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Der höhere Ansatz ist nur bei besonders hochwertigen Außenflächen üblich. Weisen Sie den Balkon im Plan getrennt aus und nennen Sie den verwendeten Faktor, dann bleibt die Angabe nachvollziehbar.
Muss die Zimmerzahl im Inserat zur Zahl der Räume im Plan passen?
Ja. Küche, Bad und Flur zählen nicht als Zimmer, Wohn- und Schlafräume schon. Zeigt der Plan fünf beschriftete Räume, das Inserat spricht aber von vier Zimmern, führt das regelmäßig zu Rückfragen. Prüfen Sie beide Angaben gemeinsam, bevor Sie veröffentlichen.
Wie genau muss ein Wohnungsgrundriss für das Exposé sein?
Er muss die Raumaufteilung korrekt wiedergeben und Maße enthalten, die zur angegebenen Wohnfläche passen. Zentimetergenauigkeit wie in einer Werkplanung ist nicht nötig; systematische Abweichungen sind aber ein Problem, weil Käufer sich auf die Angaben verlassen.