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Exposé erstellen – Aufbau, Pflichtangaben und der Grundriss
Ein Exposé ist kein Werbetext mit Bildern, sondern ein Dokument, das eine Kaufentscheidung vorbereitet. Wer es liest, sucht in den ersten dreißig Sekunden vier Dinge: wo die Immobilie liegt, wie groß sie ist, wie sie geschnitten ist und was sie kostet. Alles andere entscheidet erst danach.
Zwei dieser vier Dinge sind Zahlen und Zeichnungen, keine Sätze: die Wohnfläche und der Grundriss. Diese Seite zeigt, an welcher Stelle sie stehen, welche Angaben das Gebäudeenergierecht zusätzlich verlangt und wie beides aus einem einzigen Plan entsteht.
Der Aufbau, in der Reihenfolge des Lesens
Die Reihenfolge ist keine Geschmacksfrage. Sie folgt der Reihenfolge, in der Interessenten Fragen stellen, und jede Umstellung kostet Aufmerksamkeit.
- Titel und Kurzbeschreibung. Objektart, Zimmerzahl, Wohnfläche und Lage in einem Satz. Wer hier weiterliest, hat sich schon grob entschieden.
- Eckdaten auf einen Blick. Kaufpreis oder Miete, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmer, Baujahr, Bezugstermin, Provision. Als Tabelle, nicht als Fließtext.
- Bilder. Außenansicht, Wohnbereich, Küche, Bad. Ein Bild pro Raum reicht; die Wiederholung ermüdet.
- Grundriss. Direkt nach den Bildern und vor der Objektbeschreibung – an dieser Stelle wird aus Räumen eine Wohnung.
- Objektbeschreibung. Zustand, Ausstattung, Besonderheiten, letzte Modernisierungen mit Jahreszahl.
- Lage. Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Schulen – ohne die Straße zu verkaufen, die man nicht mitverkauft.
- Energieangaben. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, siehe unten.
- Kontakt und Hinweise. Ansprechpartner, Besichtigungsablauf, Angaben zur Provision, Impressum.
Die Wohnfläche steht in dieser Aufzählung zweimal: einmal im Titel und einmal in den Eckdaten. Das ist Absicht. Sie ist die einzige Zahl, die praktisch jeder Interessent gegen den Preis rechnet.
Die fünf Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Wenn zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt, muss die Anzeige in kommerziellen Medien fünf Angaben daraus enthalten. Die Pflicht trifft denjenigen, der die Veröffentlichung verantwortet – Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Makler.
- Art des Energieausweises – Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis.
- Der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, wie im Ausweis genannt.
- Die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes.
- Das Baujahr – bei Wohngebäuden, wie im Ausweis genannt.
- Die Energieeffizienzklasse – ebenfalls bei Wohngebäuden.
Bei Nichtwohngebäuden ist der Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch für Wärme und für Strom getrennt anzugeben.
Ein Verstoß ist bußgeldbewehrt: Das Gesetz ordnet das Nichtsicherstellen dieser Angaben der Bußgeldstufe bis zu 10.000 Euro zu. In Umlauf ist auch die Zahl 15.000 Euro; sie gehört zu einer anderen Vorschrift und nicht hierher.
Hinweis: Diese Übersicht ist keine Rechtsberatung. Sie gibt den Wortlaut der §§ 87 und 108 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, früher GEG) wieder, wie er auf gesetze-im-internet.de veröffentlicht ist (abgerufen am 3. September 2026). Für den Einzelfall – insbesondere bei Ausweisen aus der Zeit vor Mai 2014 – prüfen Sie die Anforderungen bitte selbst oder lassen Sie sie prüfen.
Die Wohnfläche – die Zahl, die zuerst geprüft wird
Die Wohnfläche ist die Angabe, an der ein Exposé am häufigsten scheitert, weil sie zwei verschiedene Dinge bedeuten kann. Die Grundfläche ist alles, was der Grundriss umschließt. Die Wohnfläche nach WoFlV ist erheblich weniger: Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Heizungsräume zählen gar nicht, Flächen unter Dachschrägen nur anteilig, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel.
Im Beispiel unten sind das 65,60 m² Grundfläche und 60,50 m² Wohnfläche – der Abstellraum fällt heraus. Fünf Quadratmeter Unterschied klingen wenig; bei 5.000 € pro Quadratmeter sind es 25.000 €, und genau darüber entsteht Streit.
- Schreiben Sie in das Exposé, welche Fläche Sie angeben.
- Geben Sie Balkon- und Terrassenflächen getrennt an, nicht addiert.
- Halten Sie fest, worauf die Zahl beruht – Aufmaß vor Ort, Bestandsplan oder Teilungserklärung.
Wie die Wohnfläche nach WoFlV im Einzelnen berechnet wird, mit allen Faktoren und den Räumen, die herausfallen.
Der Grundriss im Exposé
Der Grundriss beantwortet die Frage, die Fotos nicht beantworten können: wie die Räume zueinander liegen. Für das Exposé braucht er drei Dinge, die eine Bauzeichnung nicht zwingend hat – lesbare Raumnamen, die Fläche je Raum und einen Maßstab, der auch nach dem Verkleinern auf Portalgröße noch stimmt.
Der Fußzeilenwert stammt nicht aus einer zweiten Rechnung, sondern aus demselben Plan: Räume, die nach WoFlV nicht als Wohnfläche zählen, werden beim Zusammenzählen ausgenommen. Deshalb steht dort 60,50 m² und nicht 65,60 m².
Beim Flur fehlt die Maßangabe im Raum, und das ist beabsichtigt: „8,00 × 1,20 m“ ist breiter als der Flur selbst und würde quer über beide Wände in die Nachbarräume laufen, wo sie wie deren Maß aussähe. Name und Fläche bleiben, die Maßzeile entfällt.
- Ein Blatt je Geschoss, alle Geschosse im selben Maßstab.
- Norden nach oben oder Nordpfeil – Ausrichtung ist ein Kaufargument.
- Möblierung sparsam: sie zeigt Nutzbarkeit, sie verkauft keine Möbel.
- Für das Portal zusätzlich als JPG exportieren, für Planer als DXF.
Häufige Fragen
Brauche ich für ein Exposé zwingend einen Grundriss?
Vorgeschrieben ist er nicht. Praktisch ist ein Exposé ohne Grundriss aber unvollständig: Interessenten können den Schnitt nicht beurteilen und fragen entweder nach oder gehen weiter. Bei Portalen mit Grundriss steigt außerdem die Verweildauer auf dem Inserat.
Welche Fläche gehört in den Titel des Exposés?
Die Wohnfläche, und zwar dieselbe Zahl wie in den Eckdaten. Zwei verschiedene Zahlen im selben Dokument sind der häufigste Anlass für Rückfragen.
Was ist, wenn noch kein Energieausweis vorliegt?
Die Pflichtangaben nach § 87 greifen, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige ein Ausweis vorliegt. Liegt keiner vor, ist er in aller Regel dennoch rechtzeitig zu beschaffen – der Ausweis selbst ist eine eigene Pflicht und nicht Gegenstand dieser Seite.
Kann ich den Grundriss aus einem alten Papierplan gewinnen?
Ja. Fotografieren oder scannen Sie das Blatt und importieren Sie es; Sie erhalten Wände, Räume und Öffnungen als bearbeitbare Elemente. Maße aus einem alten Plan sollten Sie vor Ort stichprobenartig prüfen, bevor sie im Exposé landen.