Anleitungen
Wohnfläche berechnen nach WoFlV
Die Wohnflächenverordnung ist seit 2004 die übliche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Sie ist kurz, aber ihre drei entscheidenden Regeln – welche Räume zählen, wie die Raumhöhe wirkt und wie Außenflächen angerechnet werden – entscheiden regelmäßig über fünfstellige Beträge.
Diese Anleitung geht die Berechnung so durch, wie sie in der Praxis abläuft: erst Räume klassifizieren, dann Höhen erfassen, dann Faktoren anwenden, dann dokumentieren. Der letzte Schritt wird am häufigsten übersprungen und ist der wichtigste, wenn die Zahl später bestritten wird.
Schritt 1: Räume klassifizieren
Nicht jeder Raum in einer Wohnung ist Wohnfläche. Zubehörräume zählen nach § 2 Abs. 3 gar nicht: Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Bodenräume und Garagen. Dass ein Keller hochwertig ausgebaut ist, ändert daran nichts.
Ebenfalls gesondert behandelt werden unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder – sie zählen zur Hälfte – sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, die in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte angerechnet werden.
- Zubehörräume: Faktor 0 (Keller, Garage, Waschküche, Bodenraum)
- Unbeheizter Wintergarten, Schwimmbad: Faktor 0,5
- Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse: in der Regel 0,25, maximal 0,5
- Alle übrigen Wohnräume: nach Raumhöhe gestaffelt
Schritt 2: Raumhöhe berücksichtigen
Für die verbleibenden Wohnräume entscheidet die lichte Höhe. Flächen mit einer Höhe von mindestens zwei Metern zählen voll. Flächen mit einer Höhe von mindestens einem und weniger als zwei Metern zählen zur Hälfte. Flächen unter einem Meter zählen nicht.
In einer Wohnung ohne Schrägen ist dieser Schritt trivial. In einem Dachgeschoss ist er der entscheidende: Dort muss die Grundfläche eines Raums in Zonen zerlegt werden, und die Zwei-Meter-Linie sowie die Ein-Meter-Linie müssen tatsächlich gemessen werden.
Schritt 3: rechnen und dokumentieren
Multiplizieren Sie jede Teilfläche mit ihrem Faktor und summieren Sie. Der Editor übernimmt diese Rechnung raumweise und weist Grundfläche, Faktor und angerechnete Fläche getrennt aus, sodass jede Zeile prüfbar bleibt.
Dokumentieren Sie das Ergebnis so, dass ein Dritter es nachvollziehen kann: Raumliste mit Grundflächen, angewandte Faktoren, Summe. Diese Aufstellung ist es, die im Streitfall zählt – nicht die runde Zahl im Inserat.
Was die Berechnung nicht leistet
Eine aus einem Grundriss abgeleitete Fläche ist immer nur so genau wie das zugrunde liegende Aufmaß. Wenn eine Wohnfläche rechtssicher belegt werden muss – etwa in einem Gerichtsverfahren oder bei einer Wertermittlung –, braucht es ein Aufmaß vor Ort durch eine dafür qualifizierte Person.
Außerdem gilt die Wohnflächenverordnung unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum; für frei finanzierten Wohnraum wird sie üblicherweise vereinbart oder herangezogen. Halten Sie deshalb im Vertrag fest, nach welcher Regel gerechnet wurde.
Häufige Fragen
Welche Räume zählen gar nicht zur Wohnfläche?
Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 der Wohnflächenverordnung: Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Bodenräume und Garagen – unabhängig vom Ausbaustandard.
Wie wirkt sich eine Dachschräge aus?
Über die lichte Höhe. Ab zwei Metern volle Anrechnung, von einem bis unter zwei Metern die Hälfte, unter einem Meter keine. Der Raum wird dafür in Zonen zerlegt und jede Zone einzeln bewertet.
Zählt der Balkon zu 25 oder zu 50 Prozent?
In der Regel zu 25 Prozent. Bis zu 50 Prozent sind zulässig, wenn die Außenfläche besonders hochwertig ist. Wer den höheren Ansatz wählt, sollte begründen können, warum.
Ist die Berechnung aus dem Editor rechtssicher?
Sie ist eine nachvollziehbare Berechnung auf Basis Ihrer Eingaben, aber kein Sachverständigengutachten. Für rechtlich belastbare Angaben ist ein Aufmaß vor Ort durch eine qualifizierte Person erforderlich.