Grundlagen
DIN 277 und WoFlV – wo der Unterschied liegt
Wenn zwei Personen für dieselbe Wohnung unterschiedliche Flächen nennen, liegt das selten am Messen und fast immer an der Systematik. DIN 277 und die Wohnflächenverordnung beantworten unterschiedliche Fragen und kommen deshalb zwangsläufig zu unterschiedlichen Zahlen.
Wer beide Begriffe vermischt, produziert Angaben, die niemand nachvollziehen kann. Die Lösung ist simpel: immer dazuschreiben, nach welcher Systematik gerechnet wurde.
Was die Wohnflächenverordnung regelt
Die Wohnflächenverordnung beantwortet die Frage: Wie viel Wohnraum bekommt jemand? Sie ist auf Wohnnutzung zugeschnitten, schließt Zubehörräume wie Keller und Garage aus, staffelt nach lichter Höhe und rechnet Außenflächen nur anteilig an.
Sie ist damit die Systematik, auf die sich Mietverträge, Kaufverträge und Exposés im Wohnbereich üblicherweise beziehen. Ihre Zahl ist immer kleiner als die reine Grundfläche.
Was DIN 277 regelt
DIN 277 beantwortet die Frage: Wie groß ist das Bauwerk? Sie ist eine bautechnische Norm und unterscheidet Bruttogrundfläche, Nettoraumfläche und Nutzungsfläche. Sie kennt keine Wohnflächenfaktoren für Balkone und keine Höhenstaffelung im Sinne der Wohnflächenverordnung.
Sie wird in Planung, Kostenermittlung und bei Gewerbeimmobilien verwendet. Für eine Wohnung liefert sie regelmäßig eine deutlich größere Zahl – was sie nicht falsch macht, sondern nur unvergleichbar.
- WoFlV: Wohnraum, Faktoren nach Höhe und Außenfläche
- DIN 277: Bauwerk, Brutto-, Netto- und Nutzungsfläche
- Ergebnisse sind nicht ineinander umrechenbar
- Immer angeben, nach welcher Systematik gerechnet wurde
Was das praktisch bedeutet
Für die Vermarktung von Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung die sinnvolle Bezugsgröße, weil Interessenten diese Zahl erwarten und Verträge sich darauf beziehen. Nennen Sie sie und dokumentieren Sie die Faktoren.
Für Gewerbeflächen und für Gespräche mit Planern ist eine Angabe nach DIN 277 oder eine vertraglich definierte Mietfläche üblicher. Auch dort gilt: Die Definition gehört dazu, sonst ist die Zahl wertlos.
Häufige Fragen
Kann ich DIN 277 in Wohnfläche umrechnen?
Nicht durch einen Faktor. Die beiden Systematiken behandeln Räume unterschiedlich, nicht nur unterschiedlich gewichtet. Eine Umrechnung erfordert, die Flächen erneut nach der jeweils anderen Regel zu bewerten.
Welche Angabe gehört ins Exposé einer Wohnung?
Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, mit dem Hinweis, dass danach gerechnet wurde. Alles andere führt zu Rückfragen, weil Interessenten und Verträge diese Zahl erwarten.
Welche Zahl ist größer?
In aller Regel die nach DIN 277, weil dort weder die Höhenstaffelung noch die anteilige Anrechnung von Balkonen greift und Zubehörräume anders behandelt werden.