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Grundrisse für die Hausverwaltung
In der Verwaltung ist ein Grundriss kein Verkaufsbild, sondern eine Rechengrundlage. Wohnflächen stehen in Mietverträgen, sie bestimmen Umlageschlüssel und sie tauchen in jeder Nebenkostenabrechnung wieder auf. Eine falsche Zahl wirkt jahrelang nach.
Trotzdem ist der Bestand an Plänen in vielen Verwaltungen der schlechteste Teil der Akte: Kopien ohne Maßstab, Stände von vor drei Umbauten, Dateien in Formaten, die niemand mehr öffnet. Das lässt sich objektweise und ohne Großprojekt beheben.
Flächen, die zur Abrechnung passen
Führen Sie je Einheit die Wohnfläche mit ihrer Herleitung und getrennt davon die Nutzfläche der Nebenräume. Zubehörräume wie Keller und Waschküche zählen nicht zur Wohnfläche, sind für den Nutzwert aber relevant.
Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Flure und Trockenraum gehören keiner Einheit. Wenn sie versehentlich einer Wohnung zugeschlagen werden, stimmt der Umlageschlüssel nicht mehr – und der Fehler fällt erst bei einer Prüfung auf, oft Jahre später.
- Wohnfläche je Einheit mit dokumentierten Faktoren
- Nutzfläche der Nebenräume getrennt führen
- Gemeinschaftsflächen keiner Einheit zurechnen
- Summe je Geschoss gegen die Mietliste prüfen
Pläne aktuell halten
Jeder Umbau, jede Zusammenlegung und jede Bad-Sanierung verändert den Plan. Sinnvoll ist eine einfache Regel: Wer eine Maßnahme abnimmt, aktualisiert den Grundriss. Das ist wenig Aufwand im Einzelfall und der einzige Weg, den Bestand aktuell zu halten.
Sichern Sie vor größeren Maßnahmen den alten Stand. Eine JSON-Sicherung je Objekt und Datum kostet nichts und dokumentiert, auf welcher Grundlage eine Flächenangabe im Mietvertrag entstanden ist.
Unterlagen für Handwerker und Mieter
Handwerker brauchen keine Exposé-Optik, sondern Maße. Ein PDF mit Maßstabsleiste reicht für die meisten Gewerke; für Planungsleistungen liefern Sie eine DXF-Datei, damit niemand nachzeichnen muss.
Mietern und Interessenten geben Sie einen Ansichts-Link oder ein PDF. Der Link hat den Vorteil, dass alle Beteiligten denselben Stand sehen, solange sich noch etwas ändern kann.
Häufige Fragen
Zählt der Kellerraum zur Wohnfläche des Mieters?
Nein. Kellerräume sind Zubehörräume und bleiben außerhalb der Wohnfläche. Sie können sie als Nutzfläche getrennt ausweisen und dem Mietvertrag als zusätzliche Angabe beifügen.
Wie gehe ich mit Gemeinschaftsflächen um?
Sie werden im Plan dargestellt, aber keiner Einheit zugerechnet. Treppenhaus, Flure, Waschküche und Trockenraum stehen außerhalb jeder Wohnfläche.
Wie halte ich den Planbestand aktuell?
Mit einer festen Regel: Wer eine Baumaßnahme abnimmt, aktualisiert den Grundriss. Sichern Sie zusätzlich vor jedem größeren Umbau den alten Stand als Datei.