Wissen & Anleitungen
Grundrisse erstellen, prüfen und exportieren
Ein Grundriss ist in der Vermarktung selten Selbstzweck. Er muss in ein Exposé passen, eine Wohnfläche belegen, an ein Portal übergeben werden oder einem Handwerker als Arbeitsgrundlage dienen. Je nachdem, welcher dieser Zwecke im Vordergrund steht, sieht ein guter Grundriss völlig anders aus.
Diese Seiten sind deshalb nach Zweck sortiert und nicht nach Werkzeug: nach Objekttyp, nach Exportformat, nach konkreter Aufgabe, nach Beruf und nach den Begriffen, über die in der Praxis am häufigsten gestritten wird. Jede Seite beantwortet genau eine Frage und verlinkt die Nachbarfragen.
Alles, was hier beschrieben wird, lässt sich mit dem Grundriss-Editor im Browser umsetzen – ohne Installation, ohne CAD-Kenntnisse und ohne dass ein Plan das Haus verlässt, bevor Sie ihn freigeben.
Grundriss-Editor öffnen Was das Werkzeug kann
Grundriss konvertieren – vom Vorhandenen zum Benötigten
Der Grundriss existiert fast immer schon – als Foto in der Objektakte, als PDF vom Bauträger, als Skizze auf dem Besichtigungsblock. Was fehlt, ist das Format, das der nächste Schritt verlangt. Diese Seiten beschreiben je einen Weg: Ausgangsformat, Zielformat, was dabei erhalten bleibt und was nicht.
- Foto → PDFAus dem Foto eines Papierplans wird ein bearbeitbarer Entwurf – geprüft, in einer Runde korrigiert, mit Maßstab versehen und als Exposé-PDF exportiert.
- Papier → DXFEin Papier- oder Fotoplan wird zum bearbeitbaren Grundriss und als DXF exportiert. Layer, Einheiten, Maßstab – und was der Planer vor Ort nachmessen muss.
- Grundriss → OpenImmoAus dem Grundriss wird eine OpenImmo-XML mit Wohnfläche, Nutzfläche, Zimmerzahl und Raumliste. Was im Feld wohnflaeche steht, wann es nach WoFlV berechnet ist.
- Skizze → 3DEine Handskizze wird in Minuten zum 3D-Grundriss: Räume als Kästen aufziehen, Türen und Fenster setzen, als Puppenhaus ansehen, als GLB oder PDF exportieren.
- Scan → ExposéDie iPhone-App misst den Raum per LiDAR; der Plan landet im Web-Editor und wird als Exposé-PDF, OpenImmo-XML oder DXF exportiert – mit ausgewiesener Toleranz.
Grundriss erstellen – nach Objekttyp
Ein Grundriss für eine Zweizimmerwohnung und ein Grundriss für eine Gewerbehalle haben fast nichts gemeinsam außer der Datei-endung. Der eine muss in Sekunden verständlich machen, wie man wohnt; der andere muss Achsmaße, Tore und Deckenhöhen belegen.
- WohnungSo erstellen Sie einen Wohnungsgrundriss fürs Exposé: Raumaufteilung, Wohnfläche nach WoFlV, Balkon richtig anrechnen und sauber als PDF exportieren.
- EinfamilienhausEinfamilienhaus-Grundriss über mehrere Etagen: Geschosse sauber trennen, Dachschrägen und Keller korrekt behandeln, Wohnfläche belegen und exportieren.
- ReihenhausReihenhaus-Grundriss richtig zeichnen: schmale Grundfläche über drei Ebenen, Haustrennwände, Treppenlage und was Interessenten zuerst nachrechnen.
- DoppelhaushälfteDoppelhaushälfte im Grundriss: gespiegelte Grundrisse, gemeinsame Trennwand, eigene Außenflächen und die Flächenangaben, die Käufer vergleichen.
- MehrfamilienhausMehrfamilienhaus dokumentieren: Wohnungen je Geschoss trennen, Gemeinschaftsflächen ausweisen, Flächen für Verwaltung und Verkauf sauber führen.
- DachgeschosswohnungDachgeschosswohnung im Grundriss: Kniestock, Dachschrägen, Gauben und die Höhenstaffelung, die aus 90 Quadratmetern 68 anrechenbare macht.
- BüroBüroflächen im Grundriss: Achsraster, Arbeitsplatzzahl, Mietfläche gegen Nutzfläche und die Angaben, die gewerbliche Mieter vor jeder Besichtigung wollen.
- LadenlokalLadenfläche im Grundriss: Schaufensterfront, Verkaufsfläche gegen Nebenfläche, Anlieferung und die Maße, die Filialisten zuerst abfragen.
- GewerbehalleHallenflächen dokumentieren: Stützenraster, lichte Höhe, Tore und Bodenlast – die vier Angaben, ohne die keine Halle angefragt wird.
- FerienwohnungFerienwohnung im Grundriss: Schlafplätze belegen, Bäder und Zugänge zeigen, Möblierung darstellen – damit Gäste vor der Buchung alles verstehen.
- PraxisPraxisflächen im Grundriss: Behandlungsräume, Wartebereich, Wege und Barrierefreiheit – was Nachmieter und Planer vor der Zusage sehen müssen.
- GastronomieGastronomieflächen im Grundriss: Sitzplätze, Küche, Lüftung, Lager und Wege – die Punkte, an denen Übernahmen tatsächlich scheitern.
Grundriss exportieren – welches Format wofür?
Die häufigste Ursache für Ärger beim Export ist nicht die Qualität des Plans, sondern das falsche Format. Ein PDF, das im Exposé perfekt aussieht, ist für den Trockenbauer wertlos; eine DXF-Datei, die im CAD sauber öffnet, lädt kein Portal hoch.
- PDFWarum PDF das Standardformat für Exposé-Grundrisse ist, was hineingehört (Maßstabsleiste, Legende, 3D-Seite) und wo die Grenzen des Formats liegen.
- DXFDXF-Export für Planer und Handwerker: Layerstruktur, Einheiten in Millimetern, R12-Kompatibilität und was im Austauschformat bewusst fehlt.
- JPGWann JPG das richtige Grundrissformat ist, welche Auflösung Portale brauchen und warum Linienzeichnungen als JPG schnell unsauber aussehen.
- PNGPNG ist für Strichzeichnungen das bessere Bildformat: verlustfrei, scharfe Kanten, lesbare Schrift. Wann es passt und wo seine Grenzen liegen.
- 3D-Modell (GLB)GLB-Export der Wohnung: echtes 3D-Modell in Metern, Türen und Fenster als Öffnungen, benannte Bauteile – und wofür sich das im Vertrieb lohnt.
- OpenImmo-XMLOpenImmo ist der deutsche Datenstandard für Objektdaten. Was der Export aus dem Grundriss füllt, was er nicht kann und wie Sie Fehler vermeiden.
- JSONDer JSON-Export ist die vollständige Kopie Ihres Plans: Geometrie, Räume, Öffnungen und Flächen. Für Sicherung, Archiv und eigene Auswertungen.
Anleitungen: von der Aufnahme bis zum fertigen Plan
Die meisten Fragen aus der Praxis sind keine Werkzeugfragen, sondern Ablauffragen: In welcher Reihenfolge misst man? Wie rechnet man einen Balkon an? Was macht man mit einem alten JPEG, dessen Originaldatei niemand mehr hat?
- Wohnfläche nach WoFlVWohnfläche nach Wohnflächenverordnung berechnen: alle Faktoren, welche Räume herausfallen, wie Balkon und Dachschräge zählen, Schritt für Schritt.
- Foto zu GrundrissAus einem Foto oder Scan eines alten Grundrisses einen editierbaren Plan machen: Vorbereitung, Ablauf, Nachbearbeitung und die Grenzen der Methode.
- Exposé-GrundrissWas einen Exposé-Grundriss verkaufsstark macht: Beschriftung, Reduktion, Möblierung, Flächen und die Ausgabe für Druck, Portal und E-Mail.
- Maßstabsgetreu zeichnenMaßstabsgetreu zeichnen heißt: einmal richtig kalibrieren, dann konsequent in Metern arbeiten. Welcher Maßstab wofür und wie er beim Export erhalten bleibt.
- Balkon in der WohnflächeWie Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse in die Wohnfläche eingehen: 25 Prozent als Regel, 50 als Ausnahme, und wie Sie das sauber belegen.
- DachschrägeWohnfläche bei Dachschrägen: die Zwei-Meter- und die Ein-Meter-Linie finden, Zonen bilden, Faktoren anwenden und das Ergebnis nachvollziehbar machen.
- 3D-AnsichtAus dem gezeichneten Grundriss eine räumliche Ansicht machen: wofür sich 3D im Verkauf lohnt, welcher Blickwinkel funktioniert und wo die Grenzen liegen.
- PlanprüfungDie automatische Planprüfung findet Türen ohne Wand, Räume ohne Zugang und Möbel in Wänden – Fehler, die erst im vergrößerten Portalbild auffallen.
- MöblierungMöbel im Grundriss richtig einsetzen: realistische Maße, freie Verkehrswege, wenige Symbole. So beweisen Sie Nutzbarkeit statt sie zu behaupten.
- Mehrere EtagenMehrgeschossige Objekte sauber dokumentieren: Geschosse ausrichten, Treppen verbinden, Flächen je Etage führen und alles in ein Dokument bringen.
- Per Link teilenEinen Grundriss über einen Ansichts-Link freigeben: immer aktuell, nichts zu bearbeiten, kein Anhang im Postfach. Wann sich das lohnt.
- LiDAR-ScanRäume mit dem LiDAR-Sensor aufnehmen und daraus einen Grundriss machen: Ablauf, Genauigkeit, typische Fehlerquellen und die Nacharbeit im Editor.
- Grundriss bearbeitenGrundriss im Browser bearbeiten: Wände verschieben, Räume umbenennen, Flächen neu rechnen, Möbel setzen. Bearbeiten ist kostenlos, das PDF gehört zum Abo.
- Grundriss digitalisierenVier Wege vom vorhandenen Grundriss zur bearbeitbaren Datei: Foto, PDF, iPhone-Scan oder Vorlage – mit Maßstab, Flächen und dem Export für Exposé und CAD.
- Exposé kostenlosZeichnen, bearbeiten, prüfen und in 3D ansehen kostet nichts; Exposé-PDF, OpenImmo und KI gehören zum Abo. Was Sie ohne Konto erreichen und wo die Grenze liegt.
Grundrisse – je nach Berufsbild
Derselbe Grundriss wird von verschiedenen Berufsgruppen völlig unterschiedlich benutzt. Der Makler braucht ein Bild, das im Portal auf dem Smartphone lesbar ist. Die Hausverwaltung braucht Flächen, die zur Nebenkostenabrechnung passen. Der Sachverständige braucht nachvollziehbare Maße.
- MaklerWie Makler Grundrisse effizient erstellen: Aufnahme, Wohnfläche belegen, Exposé-Plan, Portalbild und Datenübergabe – ohne doppelte Pflege.
- HausverwaltungAktuelle Grundrisse im Bestand: Flächen für Abrechnung und Mietverträge, Gemeinschaftsflächen, Handwerkerunterlagen und eine belastbare Ablage.
- ArchitektenBestandsaufnahme schnell in eine CAD-taugliche Grundlage bringen: Aufnahme, Maßhaltigkeit, DXF-Übergabe und was das Werkzeug bewusst nicht ist.
- ImmobilienfotografenGrundriss als Zusatzleistung zum Fototermin: Aufnahme im selben Termin, Bearbeitung danach, Lieferung in den Formaten, die Makler brauchen.
- SachverständigeAufmaß nachvollziehbar festhalten: Höhenzonen, Flächenherleitung, Zeitstand sichern – und wo die Grenze zwischen Werkzeug und Gutachten liegt.
- BauträgerWohnungen aus dem Plan verkaufen, bevor sie stehen: Einheiten trennen, Flächen belegen, 3D für den Vertrieb und laufende Planstände pflegen.
- VermieterAls privater Vermieter einen Grundriss selbst erstellen: Wohnfläche im Mietvertrag, Anzeige mit Plan, Übergabeprotokoll und was Sie sich sparen können.
- InnenarchitektenVom Bestandsaufmaß zur Möblierungsvariante: maßhaltige Grundlage, Möbelmaße, 3D-Kontrolle und die Übergabe an CAD oder Visualisierung.
Grundlagen: Begriffe, die im Grundriss zählen
Ein großer Teil der Missverständnisse zwischen Verkäufer, Makler, Käufer und Gutachter entsteht an vier oder fünf Begriffen. Wohnfläche ist nicht Nutzfläche, DIN 277 ist nicht die Wohnflächenverordnung, und der Maßstab auf einem PDF stimmt nur, wenn niemand die Seite skaliert hat.
- Maßstab 1:100Was 1:100 konkret bedeutet, welche Maßstäbe wofür üblich sind und warum eine Maßstabsleiste zuverlässiger ist als die Angabe auf dem Blatt.
- DIN 277 vs. WoFlVZwei Regelwerke, zwei Ergebnisse: warum DIN 277 und die Wohnflächenverordnung unterschiedliche Zahlen liefern und wann welche gilt.
- Nutzfläche vs. WohnflächeWohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche: welche Zahl was aussagt, wo sie auseinanderlaufen und wie Sie beide im Exposé sauber nebeneinander führen.
- Symbole & LegendeTür, Fenster, Treppe, Brüstung: welche Symbole ein Grundriss braucht, wie man sie liest und warum eine Legende im Exposé Pflicht sein sollte.
- NordpfeilWarum die Himmelsrichtung im Grundriss über Kaufentscheidungen mitbestimmt und wie Sie den Nordpfeil richtig setzen und im Exposé nutzen.
- Lichte RaumhöheWas lichte Höhe genau bedeutet, wo gemessen wird, warum sie die Wohnfläche verändert und welche Werte im Exposé wirklich helfen.