Grundlagen
Nutzfläche und Wohnfläche – der Unterschied
Wohnfläche und Nutzfläche werden im Alltag oft synonym verwendet, beschreiben aber zwei verschiedene Dinge. Die Verwechslung ist die häufigste Ursache dafür, dass die Fläche im Exposé nicht zur Fläche im Kaufvertrag passt.
Der Unterschied ist schnell erklärt: Wohnfläche ist der Teil, in dem gewohnt wird, nach den Regeln der Wohnflächenverordnung gewichtet. Nutzfläche ist der Teil, der genutzt werden kann, ohne diese Gewichtung – also inklusive Keller, Hobbyraum oder Werkstatt.
Die drei Begriffe sauber getrennt
Die Grundfläche ist die reine geometrische Fläche eines Raums, ohne jede Bewertung. Sie ist die Ausgangsgröße jeder Rechnung und gleichzeitig die Zahl, die am seltensten in ein Dokument gehört, weil sie allein nichts aussagt.
Die Wohnfläche entsteht daraus durch Anwendung der Faktoren: Zubehörräume fallen heraus, Höhen werden gestaffelt, Außenflächen anteilig angerechnet. Die Nutzfläche beschreibt dagegen den nutzbaren Bereich außerhalb der Wohnnutzung – typischerweise Keller, Abstellräume und Nebengebäude.
- Grundfläche: geometrisch, unbewertet
- Wohnfläche: nach WoFlV gewichtet, Zubehörräume ausgenommen
- Nutzfläche: nutzbare Nebenflächen ohne Wohnfunktion
- Im Dokument immer benennen, welche Zahl gemeint ist
Wo die Zahlen typischerweise auseinanderlaufen
Am größten ist die Differenz bei Häusern mit Keller und unausgebautem Dachgeschoss. Ein Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kann leicht 70 Quadratmeter Nutzfläche dazu haben – ein erheblicher Wert, der aber nicht in die Wohnfläche gehört.
Ähnlich bei Wohnungen mit großem Balkon: Die Grundfläche des Balkons ist voll da, in der Wohnfläche steht davon in der Regel ein Viertel. Wer beide Zahlen nennt, wirkt nicht kleinlich, sondern präzise.
Beide Zahlen im Exposé führen
Nennen Sie die Wohnfläche als Hauptzahl und die Nutzfläche als zusätzliche Angabe mit kurzer Erläuterung, woraus sie besteht. Damit verschenken Sie nichts und vermeiden gleichzeitig den Vorwurf, Flächen aufgebläht zu haben.
Im Grundriss kennzeichnen Sie die Räume entsprechend. Der Editor führt die Faktoren raumweise, sodass sich beide Summen aus derselben Zeichnung ergeben und nicht getrennt gepflegt werden müssen.
Häufige Fragen
Zählt der Hobbyraum im Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume sind Zubehörräume und bleiben außerhalb der Wohnfläche, auch bei hochwertigem Ausbau. Sie können den Raum als Nutzfläche getrennt ausweisen.
Darf ich Wohnfläche und Nutzfläche addieren?
Sie dürfen beide Zahlen nennen, aber nicht zu einer Gesamtwohnfläche verschmelzen. Eine addierte Zahl ohne Erläuterung ist irreführend und wird im Zweifel gegen Sie ausgelegt.
Welche Zahl erwarten Interessenten?
Die Wohnfläche. Sie ist die Bezugsgröße in Verträgen und Inseraten. Die Nutzfläche ist eine sinnvolle Ergänzung, ersetzt die Wohnfläche aber nicht.