Objekttypen
Grundriss erstellen für eine Dachgeschosswohnung
Keine andere Wohnungsart wird beim Aufmaß so oft falsch dargestellt wie die Dachgeschosswohnung. Der Grund ist einfach: Ein flacher Grundriss zeigt Grundflächen, aber die anrechenbare Wohnfläche hängt hier an der Höhe, die im flachen Plan gar nicht sichtbar ist.
Wer das ignoriert, inseriert eine Wohnung mit 90 Quadratmetern, die nach der Wohnflächenverordnung vielleicht 68 hat. Das ist kein Detail, sondern ein handfester Grund für Preisminderung – und der häufigste Anlass für Streit über Grundrissangaben überhaupt.
Höhen erfassen, nicht nur Grundflächen
Messen Sie in jedem Raum mit Schräge zwei Linien: die Stelle, an der die lichte Höhe zwei Meter erreicht, und die Stelle, an der sie auf einen Meter fällt. Diese beiden Linien teilen den Raum in drei Zonen: volle Anrechnung, halbe Anrechnung, keine Anrechnung.
Notieren Sie zusätzlich den Kniestock, also die Höhe der Außenwand bis zum Dachansatz. Ein Kniestock von 1,20 m verändert die nutzbare Fläche eines Raums stärker als jede Möblierung – und er erklärt Interessenten sofort, warum ein Zimmer trotz Schräge stellbar ist.
- Zwei-Meter-Linie und Ein-Meter-Linie im Raum markieren
- Kniestockhöhe je Außenwand notieren
- Gauben und Dachflächenfenster getrennt darstellen
- Anrechenbare Fläche neben der Grundfläche ausweisen
Was der Grundriss zusätzlich zeigen muss
Gauben schaffen genau dort Stehhöhe, wo sonst keine wäre, und sind deshalb wertbildend. Zeichnen Sie jede Gaube mit ihrer Breite ein. Dachflächenfenster dagegen bringen Licht, aber keine Höhe – der Unterschied gehört auf den Plan, weil er die Nutzbarkeit bestimmt.
Ebenso wichtig: die Treppe und die lichte Höhe über ihr. Ein Treppenaufgang, an dem man sich bücken muss, ist ein Besichtigungsthema. Ein Plan, der die Höhe darüber vermerkt, verhindert unangenehme Überraschungen.
Die Rechnung transparent machen
Führen Sie im Exposé beide Zahlen: die Grundfläche und die nach Wohnflächenverordnung angerechnete Fläche. Der Editor rechnet die Faktoren pro Raum und zeigt Grundfläche, Faktor und Ergebnis getrennt an, sodass jede Zeile nachvollziehbar bleibt.
Diese Transparenz ist kein Nachteil im Verkauf. Interessenten misstrauen einer runden Zahl ohne Herleitung deutlich mehr als einer kleineren Zahl mit sauberer Rechnung – und Gutachter ebenfalls.
Häufige Fragen
Wie viel Fläche geht durch Dachschrägen verloren?
Das hängt von Dachneigung und Kniestock ab. Bei einem 45-Grad-Dach ohne Kniestock liegen häufig 25 bis 35 Prozent der Grundfläche unter zwei Metern lichter Höhe. Ein Kniestock von einem Meter reduziert diesen Anteil deutlich.
Zählt der Bereich unter einem Meter gar nicht?
Richtig, nach der Wohnflächenverordnung wird er nicht angerechnet. Nutzbar ist er trotzdem – als Stauraum. Sie dürfen ihn im Plan zeigen und im Text erwähnen, aber nicht in die Wohnfläche einrechnen.
Muss ich die Höhen im Grundriss eintragen?
Pflicht ist es nicht, sinnvoll sehr. Vermerken Sie mindestens die Kniestockhöhe und die Lage der Zwei-Meter-Linie. Damit kann jeder die angegebene Wohnfläche nachvollziehen, ohne selbst nachmessen zu müssen.