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Balkon in der Wohnfläche: 25 oder 50 Prozent?
Kaum eine Zahl in einem Exposé wird so oft still nach oben gerechnet wie die Balkonfläche. Der Grund ist simpel: Ein Balkon mit zwölf Quadratmetern ist verlockend, und der Unterschied zwischen einem Viertel und der vollen Anrechnung sind neun Quadratmeter Wohnfläche.
Genau deshalb ist der Balkon der häufigste Streitpunkt bei Flächenangaben. Die Regel selbst ist eindeutig; die Praxis wird unsauber, weil die Herleitung fehlt und niemand nachvollziehen kann, welcher Faktor verwendet wurde.
Die Regel und ihre Ausnahme
Nach der Wohnflächenverordnung werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel angerechnet. Zulässig ist bis zur Hälfte – aber eben als Ausnahme für Außenflächen von besonderer Qualität, nicht als Standardansatz.
Was besondere Qualität bedeutet, ist nicht in Zentimetern definiert. In der Praxis werden Lage, Ausrichtung, Witterungsschutz, Nutzbarkeit über das Jahr und die Ausstattung herangezogen. Wer den höheren Faktor wählt, sollte diese Begründung schriftlich haben.
- Regelfall: 25 Prozent der Balkonfläche
- Höchstens 50 Prozent, und nur mit Begründung
- Gilt gleichermaßen für Loggia, Dachgarten und Terrasse
- Verwendeten Faktor im Exposé nennen
Was zur Balkonfläche zählt
Gemessen wird die Grundfläche des Balkons, also die nutzbare Fläche innerhalb der Brüstung. Ein überstehendes Vordach vergrößert die Fläche nicht, und die Brüstung selbst zählt nicht mit.
Bei Loggien, die in den Baukörper eingerückt sind, ist die Abgrenzung leichter, weil die Wände die Fläche definieren. Bei Dachterrassen sollten Sie darauf achten, nur die tatsächlich nutzbare, begehbare Fläche anzusetzen und nicht die gesamte Dachfläche.
Sauber dokumentieren statt diskutieren
Weisen Sie die Außenfläche im Grundriss als eigenen Bereich aus, nicht als Teil des Wohnraums. Der Editor führt den Faktor pro Raum und zeigt Grundfläche, Faktor und angerechnete Fläche getrennt – damit steht die Herleitung im Plan selbst.
Schreiben Sie im Exposé einen Satz dazu: Balkonfläche so und so viele Quadratmeter, angerechnet zu 25 Prozent. Dieser eine Satz verhindert mehr Nachverhandlungen als jede Formulierung im Kleingedruckten.
Häufige Fragen
Darf ich einen Balkon zu 50 Prozent anrechnen?
Die Wohnflächenverordnung erlaubt bis zu 50 Prozent, sieht 25 Prozent aber als Regelfall vor. Der höhere Ansatz setzt eine Außenfläche von besonderer Qualität voraus, die Sie begründen können sollten.
Gilt für die Terrasse dieselbe Regel wie für den Balkon?
Ja. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach derselben Vorschrift behandelt: in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte.
Wie messe ich die Balkonfläche richtig?
Als Grundfläche innerhalb der Brüstung, also die tatsächlich nutzbare Fläche. Vordächer und Brüstungskonstruktionen zählen nicht mit; bei Dachterrassen nur der begehbare Teil.